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La Coop, l’albergo e la clausula di salvaguardia

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Recentemente abbiamo appreso dall’articolo de Il Secolo XIX del 13.10.2016 “Nuova Coop in Val Bisagno, via libera sempre più vicino” che la Coop, tramite il suo braccio immobiliare Talea, ha presentato lo scorso  settembre un progetto di modifica morfologica dei terreni in area inondabile nelle aree ex Officine Guglielmetti (SU 403_16).

Un adeguamento funzionale che, stando a quanto sostenuto dai proponenti, sarebbe idoneo a sbloccare il vincolo del Piano di Bacino, causa principale che aveva fermato l’iter di approvazione del maxi centro commerciale con annesso albergo e ancora fermo anche a seguito della recente bocciatura del TAR (Vedi articolo Repubblica 11.11.2016)

Dall’articolo de Ii Secolo XIX apprendiamo che il Vice Sindaco Bernini attende il responso dagli uffici tecnici dell’urbanistica e sostiene che “se fosse superata quella criticità, altri vincoli non ce ne sarebbero”.

L’articolo indica che il progetto Talea è pienamente compatibile con il PUC di recente approvazione. Al termine dell’articolo si fa ancora riferimento alla famosa clausola di salvaguardia (Vedi ad esempio articolo 10.12.2014) , ovvero che se Coop non riuscirà ad ottenere l’approvazione di quanto ha intenzione di realizzare, il Comune dovrà restituire 25 milioni di euro e riprendersi l’area venduta da AMI nel 2010 tramite pubblico incanto.

Con questo nostro post intendiamo fare chiarezza su alcune affermazioni che, a nostro avviso, riteniamo incomplete e non totalmente corrette.

La Coop acquisisce l’area delle ex Officine Guglielmetti il giorno 28 dicembre 2010, dopo che l’azienda AMI S.p.A. (azienda mobilità infrastrutture) interamente partecipata dal Comune di Genova, l’aveva messa in vendita tramite gara pubblica. Il bando fu pubblicato il 20 novembre 2009, poi a seguito di richiesta di proroga, rimandato il 26 febbraio 2010.

Il bando precisava che l’aggiudicazione sarebbe stata sottoposta alla “condizione sospensiva” dell’approvazione della variante al PUC di Genova il cui relativo procedimento amministrativo si trovava in itinere al momento della pubblicazione del bando di vendita.

L’offerta di Talea S.p.A. è stata l’unica pervenuta e il prezzo offerto fu di 25.118.000,00 euro su una base d’asta non ribassabile di 25.000.000,00 euro.

Nell’atto di compra vendita disponibile agli atti, si evince che la Talea S.p.A. si è determinata all’acquisto dell’area sul presupposto essenziale, noto ad AMI, di poter realizzare nel settore 2 dell’area, nel caso di un progetto unitario esteso, una razionalizzazione delle funzioni e una ricomposizione architettonica della totalità dell’area con ampliamento della (GSV) Grande Struttura di Vendita alimentare esistente integrata con funzioni commerciali.

Nello stesso atto si evince che con la variante al PUC adottata con deliberazione C.C. n. 57/2009, CC. n. 106/09 e CC. n. 50/10, l’area è diventata urbanisticamente idonea alla trasformazione urbanistica indicata da Coop.

Da quanto sopra esposto emerge chiaramente che la restituzione della quota versata al Comune per l’acquisto dell’area è una eventualità condizionata solo se il compratore non potesse realizzare quanto prevedeva di fare con la variante al PUC del 2010 che però non prevedeva la funzione ricettiva ovvero l’albergo nel settore 2 e che tra l’altro impone anche forti limiti nelle altezze dei nuovi edifici.

Nella nuova versione del PUC del 2015 permangono i limiti indicati nel PUC del 2010 che andavano bene a Coop all’atto della compravendita. Infatti in tale periodo la Coop aveva accordi con la Sogegross per il suo trasferimento in quelle aree, ma poi la Sogegross ha dirottato il suo trasferimento nei nuovi spazi commerciali disponibili nel nuovo edificio ex Italcementi-Bricoman.

Le attuali intenzioni di Coop per valorizzare le aree sono diverse da quelle che prevedeva nel 2010 al momento della compravendita, perché oggi il mercato immobiliare è cambiato vista la scarsa domanda delle aree a destinazione produttiva, artigianale, industriale.

Nel 2013 Talea al fine di meglio valorizzare l’investimento ha richiesto al Comune la possibilità di realizzare una variante al PUC del 2010, chiedendo la possibilità di costruire un albergo con l’istanza S.U. 294/13 dove si chiedeva oltre alla destinazione ricettiva anche la rimozione del vincolo in altezza dei nuovi edifici nel settore 2.

Con quanto sopra esposto riteniamo che non sia del tutto veritiera l’affermazione che il progetto presentato da Coop sia ad oggi completamente compatibile con il PUC vigente. L’iter di approvazione dovrà dunque superare un ulteriore approvazione da parte del Consiglio Comunale che potrà accogliere o rigettare, nel libero esercizio delle proprie funzioni, questa variante senza il timore di dover restituire i soldi perché in questo caso la clausola di salvaguardia non sarebbe applicabile. Le richieste di Coop con l’istanza S.U. 294/13 vanno ben oltre le iniziali destinazioni urbanistiche previste dal PUC del 2010 e di quanto Coop voleva realizzare al momento dell’acquisto delle aree.

Qui sotto riportiamo stralcio del PUC vigente dove si evince che nel sub settore 2 non è prevista la destinazione ricettiva.

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La variante proposta da Coop nel 2013 propone una riduzione delle superfici edificabili complessive, ma nello stesso tempo chiede di eliminare i vincoli in altezza dei nuovi volumi proprio nel settore 2, ovvero laddove la valle del Mermi si apre e offre maggiore visibilità al paesaggio. Per esempio la storica Chiesa di S.Michele di Montesignano e le sue colline, fino alla torretta di Quezzi, saranno completamente sovrastate dal nuovo impattante edificio alberghiero. 

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(foto realizzata dal nostro staff che mostra indicativamente come impatterà il nuovo edificio Coop sul paesaggio della Val Bisagno)

Qui sotto indichiamo lo stralcio della richiesta di variante dell’istanza S.U. 294/13 proposta da Talea dove si evince che sono proprio i vincoli in altezza a voler essere eliminati dal piano urbanistico e di fatto danneggiando irreversibilmente la visibilità e il paesaggio in uno dei punti più interessanti della Val Bisagno.

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Questa proposta non sembra coerente con i valori sponsorizzati da Coop, normalmente così attenta ai valori dell’ambiente e del territorio, ma così distratta quando questi valori confliggono con i propri interessi imprenditoriali.

Eppure questi sono i luoghi decantati dal Poeta Camillo Sbarbaro, luoghi che per la Val Bisagno sono ancora ricchi e significativi di valori e di identità.

Chiediamo a Coop e al Comune di evitare l’ennesimo scempio della Val Bisagno; chiediamo ai consiglieri comunali di oggi e del prossimo consiglio comunale di rigettare con forza la variante al PUC proposta nel 2013 e di invitare il proponente a migliorare il proprio disegno progettuale in modo da valorizzare soprattutto i tessuti urbani storicamente consolidati, quelli in grado di dare identità ai luoghi, mostrare bellezza e non degrado. Questo dovrebbe essere il primo punto di qualsiasi programma politico per la Valbisagno.

Questo dovrebbe essere il primo punto di una Cooperativa che dice “di non voler vendere solo scatolette”.

Crediamo che le cose si possano fare bene con piena soddisfazione da tutte le parti nel rispetto del territorio.

Per questo noi Amici di Ponte Carrega avevamo chiesto alla Coop Liguria un percorso garantito per una progettazione partecipata del nuovo insediamento. Questo percorso è stato chiesto portando concrete proposte progettuali alternative come esempio di una progettazione più rispettosa per il territorio. Tutto ciò era stato chiesto, ad esempio, anche in un ambito istituzionale prestigioso quale è stato il X Congresso Mondiale di Mediazione Comunitaria svoltosi a Genova nel 2014. Queste richieste sono state fatte continuamente nel tempo e ormai già da diversi anni ma per fare tutto questo occorre che sia veramente disponibile l’interlocutore principale: il proponente, la Coop Liguria.

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(incontro con Coop al X Congresso Mondiale di Mediazione comunitaria per chiedere ufficialmente un percorso di partecipazione al progetto ex-officine Guglielmetti – percorso in seguito negato)

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Noi ci siamo!.. e insieme a molte altre realtà associative presenti nel territorio difenderemo questo bene comune perché riteniamo che il patrimonio paesaggistico della Val Bisagno sia oggi più che mai in pericolo per questa operazione.